मात्र रजिस्ट्री से नहीं मिलता संपत्ति का मालिकाना हक!!

चंडीगढ़, 26 जून: हाल ही में सुप्रीम कोर्ट ने एक अहम फैसले में स्पष्ट किया है कि किसी संपत्ति की केवल रजिस्ट्री करवा लेने से आप उसके कानूनी मालिक नहीं बन जाते। महनूर फातिमा इमरान बनाम मेसर्स विश्वेश्वर इंफ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड मामले में यह फैसला भारतीय होमबायर्स और निवेशकों के लिए महत्वपूर्ण है। यदि आपने केवल रजिस्टर्ड सेल डीड के आधार पर कोई संपत्ति खरीदी है, तो आपको अब बारीकी से जांच करनी होगी।

मुख्य बिंदु:

• रजिस्ट्री ही स्वामित्व नहीं: सुप्रीम कोर्ट ने दोहराया है कि संपत्ति का स्वामित्व कई पहलुओं से मिलकर बनता है, जिनमें रजिस्ट्री सिर्फ एक हिस्सा है।

कानून क्या कहता है:

• भारतीय कानून के तहत, ₹100 से अधिक की संपत्तियों के लिए रजिस्ट्रेशन अनिवार्य है।
• हालांकि, खरीदार को पूर्ण भुगतान, संपत्ति पर कब्जा और मूल टाइटल दस्तावेजों का प्रमाण भी देना होगा।
• रजिस्ट्रेशन किसी लेनदेन का प्रथम दृष्टया (prima facie) प्रमाण प्रदान करता है, लेकिन यदि बेचने वाले के पास बेचने का कानूनी अधिकार नहीं था, तो यह वैध स्वामित्व प्रदान नहीं करता।

रजिस्टर्ड प्रॉपर्टी डील कब हो सकती है अमान्य:

• यदि खरीदार ने पूरा भुगतान नहीं किया है, या इसमें धोखाधड़ी, ज़बरदस्ती, या प्रतिरूपण (impersonation) शामिल है।
• यदि विक्रेता नाबालिग, मानसिक रूप से अक्षम है, या कानूनी रूप से संपत्ति का मालिक नहीं है।
• सरकारी मंजूरियों की कमी, जैसे भूमि उपयोग में बदलाव (change of land use), भी बिक्री को अमान्य कर सकती है।
• संक्षेप में, एक रजिस्टर्ड दस्तावेज़ भी खरीदार को दोषपूर्ण या जाली लेनदेन से नहीं बचाता है।

संपत्ति के शीर्षक को सही ढंग से कैसे सत्यापित करें:

• कम से कम 30 वर्षों के लिए मालिकाना हक (chain of title) की पूरी श्रृंखला की जांच करें।
• भार (encumbrance) और म्यूटेशन रिकॉर्ड (mutation records) की जांच करें।
• सुनिश्चित करें कि कोई लंबित मुकदमा या कर बकाया (tax dues) नहीं है।
• दावों को आमंत्रित करने के लिए एक सार्वजनिक नोटिस जारी करें।
• ज़ोनिंग अनुमतियों को सत्यापित करें और एक संपत्ति वकील से परामर्श करें।
• विशेषज्ञों का कहना है कि सिर्फ एक रजिस्टर्ड डीड रखना पर्याप्त नहीं है; आपको यह पुष्टि करनी होगी कि विक्रेता वास्तव में वही बेच रहा है जो वह बेचने का दावा कर रहा है।

संदेश: खरीदार सावधान रहें:

• यह फैसला “खरीदार सावधान रहें” के लंबे समय से चले आ रहे सिद्धांत को रेखांकित करता है।
• कोर्ट ने स्पष्ट किया है कि स्वामित्व वैध मालिकाना हक से आता है, न कि केवल कागजी कार्रवाई से।
• यदि एक रजिस्टर्ड डीड धोखाधड़ी या दोषपूर्ण शीर्षक पर आधारित है, तो खरीदारों को बेदखली का सामना करना पड़ सकता है, पैसे का नुकसान हो सकता है, या उन्हें अदालती मामलों में उलझना पड़ सकता है।
• भारतीय संपत्ति खरीदारों के लिए संदेश स्पष्ट है: रजिस्ट्री को वैधता न समझें। अपना होमवर्क करें, विशेषज्ञ की मदद लें, और स्वामित्व की हर परत की जांच करें।